Come fare per...

cessione azienda
cessioni di quote
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procura
separazione beni
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compravendita

Cessione azienda

Intervento in atto di persone fisiche:

Carta d'identità o patente
Codice fiscale o nuova tessera sanitaria
Estratto per riassunto dell’atto di nascita

Per celibi, nubili, vedovi, divorziati:

Certificato di stato libero o di vedovanza

Per separati e divorziati:

Sentenza/decreto di separazione o di divorzio

Per coniugati

Copia dell’atto di separazione dei beni
Copia dell’atto di fondo patrimoniale
Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio (anche se separati)

Per intervento di procuratore:

Copia autentica della procura

Per rappresentanza di incapaci:

Autorizzazione giudiziale

Per extracomunitari:

Permesso di soggiorno

Intervento in atto di persone giuridiche

Documento d’identità del legale rappresentante

Per tutti

Certificato camerale
Statuto vigente

Per società con C.d.A.

Libro verbali con delibera firmata

Per intervento di procuratore

Copia autentica della procura

Documenti inerenti l'oggetto della cessione

Titolo di acquisto dell’azienda
Rogito o sentenza

Se c’è contratto preliminare

Copia del contratto

Se la cessione avviene in data non prossima alla chiusura del bilancio

Situazione patrimoniale aggiornata

Se ci sono dipendenti

Elenco dipendenti con indicate le qualifiche, gli stipendi, le quote Tfr, gli arretrati, le ferie, i ratei di 13a e di 14a mensilità

Se ci sono collaboratori diversi da dipendenti

Elenco dei collaboratori, dei loro contratti e dei loro trattamenti

Se ci sono beni strumentali

Elenco cespiti ammortizzabili con relativa valorizzazione e quote di ammortamento

Se ci sono beni merce

Elenco delle rimanenze con indicazione della relativa valorizzazione e del metodo di valutazione utilizzato

Se ci sono beni immateriali in proprietà o in licenza

Elenco dettagliato, con valorizzazione e con copia dei titoli abilitativi all’utilizzo

Se ci sono crediti

Elenco dettagliato, con valorizzazione, scadenze e garanzie di solvibilità

Se ci sono contratti

Elenco dettagliato

Se l'azienda comprende beni immobili

Titolo di acquisto
Rogito o sentenza

Se si tratta di unità immobiliare

Certificato catastale e planimetria con confini
Abilitazioni edilizie comunali rilasciate dal 1967 in avanti (licenze, concessioni, autorizzazioni, d.i.a.,permessi di costruire, pratiche di condono, licenze di abitabilità)
Referto tecnico

Se si tratta di terreno

Certificato catastale e planimetria con confini
Certificato di destinazione urbanistica

Se c'è ipoteca precedente da cancellare

Lettera di assenso della Banca

Per l’atto di cessione di azienda verificare inoltre:

il regime patrimoniale coniugale del venditore e dell'acquirente
se l'azienda è stata creata dal venditore o è stata dal medesimo acquistata
completezza versamenti per pratiche di condono edilizio
regolarità iter condono edilizio per edifici soggetti a vincolo
metratura aree di pertinenza

Cessioni di quote / Azioni di società

Intervento in atto di persone fisiche:

Carta d'identità o patente
Codice fiscale o nuova tessera sanitaria
Estratto per riassunto dell’atto di nascita

Per celibi, nubili, vedovi, divorziati:

Certificato di stato libero o di vedovanza

Per separati e divorziati:

Sentenza/decreto di separazione o di divorzio

Per coniugati

Copia dell’atto di separazione dei beni
Copia dell’atto di fondo patrimoniale
Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio (anche se separati)

Per intervento di procuratore:

Copia autentica della procura

Per rappresentanza di incapaci:

Autorizzazione giudiziale

Per extracomunitari:

Permesso di soggiorno

Intervento in atto di persone giuridiche:

Documento d’identità del legale rappresentante
Certificato camerale
Statuto vigente

Per società con C.d.A.:

Libro verbali con delibera firmata

Per intervento di procuratore:

Copia autentica della procura

Documenti inerenti il contratto di cessione

Contratto preliminare

Documenti inerenti la struttura della società oggetto di cessione

Per tutti i tipi di società:

Statuto vigente
Certificato camerale

Per SpA:

Libro soci

Documenti inerenti il patrimonio della società oggetto di cessione

Se la società cambia nome:

Rogiti o altri titoli di acquisto degli immobili posseduti
Certificato catastale degli immobili posseduti e planimetria con confini
Certificati di proprietà autoveicoli, natanti, aeromobili
Documentazione marchi e brevetti e altri beni registrati

Per l’atto di cessione verificare

regole statutarie su cessione partecipazioni
eventuali patti parasociali su sindacati di blocco
regime patrimoniale coniugale di venditori e acquirenti
se si tratti di partecipazioni interamente liberate

Costituzione di una società

Per l'atto costitutivo di società procurarsi:

denominazione sociale
oggetto sociale
sede sociale
durata della società
valore nominale del capitale sociale e sua ripartizione tra i soci
dati anagrafici amministratori
dati anagrafici sindaci e revisore contabile
clausola di prelazione e altre clausole sulla circolazione delle partecipazioni
quorum assembleari
regole sulle decisioni degli amministratori
quorum decisionale nell’organo amministrativo
simul stabunt simul cadent
voto doppio del presidente del consiglio di amministrazione

Intervento in atto di persone fisiche:

Carta d'identità o patente
Codice fiscale o nuova tessera sanitaria
Estratto per riassunto dell’atto di nascita

Per celibi, nubili, vedovi, divorziati:

Certificato di stato libero o di vedovanza

Per separati e divorziati:

Sentenza/decreto di separazione o di divorzio

Per coniugati

Copia dell’atto di separazione dei beni
Copia dell’atto di fondo patrimoniale
Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio (anche se separati)

Per intervento di procuratore:

Copia autentica della procura

Per rappresentanza di incapaci:

Autorizzazione giudiziale

Per extracomunitari:

Permesso di soggiorno

Intervento in atto di persone giuridiche

Documento d’identità del legale rappresentante

Per tutti

Certificato camerale
Statuto vigente

Per società con C.d.A.

Libro verbali con delibera firmata

Per intervento di procuratore

Copia autentica della procura

Documenti inerenti la struttura della società

Se capitale versato in denaro se più soci

Versamento 2,5 decimi

Se unico socio

Versamento 10 decimi

Se conferimento diverso da denaro

Perizia di stima

Se conferimento di immobile

Titolo di acquisto
Certificato catastale e planimetria con confini
Abilitazioni edilizie comunali rilasciate dal 1967 in avanti (licenze, concessioni, autorizzazioni, d.i.a., permessi di costruire, pratiche di condono, licenze di abitabilità)

Se conferimento di terreno

Certificato di destinazione urbanistica

Mutuo

Carta d'identità o patente
Codice fiscale o nuova tessera sanitaria
Estratto per riassunto dell’atto di nascita

Per celibi, nubili, vedovi, divorziati:

Certificato di stato libero o di vedovanza

Per separati e divorziati:

Sentenza/decreto di separazione o di divorzio

Per coniugati

Copia dell’atto di separazione dei beni
Copia dell’atto di fondo patrimoniale
Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio (anche se separati)

Per intervento di procuratore:

Copia autentica della procura

Per rappresentanza di incapaci:

Autorizzazione giudiziale

Per extracomunitari:

Permesso di soggiorno

Intervento in atto di enti e società

Documento d’identità del legale rappresentante
Certificato camerale
Statuto vigente

Per enti con consiglio di amministrazione:

Libro verbali con delibera firmata

Per intervento di procuratore:

Copia autentica della procura

Documenti inerenti il bene immobile ipotecato

Titolo di acquisto
Rogito o sentenza

Se l’acquisto è avvenuto per successione:

Dichiarazione di successione
Accettazione di eredità

Se si tratta di unità immobiliare:

Certificato catastale e planimetria con confini

Se si tratta di terreno

Certificato catastale e planimetria con confini

Se c’è ipoteca precedente da cancellare:

Lettera di assenso della Banca

Memo per l’atto di mutuo

Verificare se l’imposta sostitutiva si applica allo 0,5% o al 2%
Verificare l’accettazione di eredità se l’acquisto è avvenuto per successione

Procura

Documenti inerenti l’oggetto della procura a vendere/acquistare immobili

Titolo di acquisto
Rogito o sentenza

Se l’acquisto è avvenuto per successione:

Dichiarazione di successione

Se si tratta di unità immobiliare:

Certificato catastale e planimetria con confini

Se si tratta di terreno:

Certificato catastale e planimetria con confini

Intervento in atto di persone fisiche:

Carta d'identità o patente
Codice fiscale o nuova tessera sanitaria
Estratto per riassunto dell’atto di nascita

Per celibi, nubili, vedovi, divorziati:

Certificato di stato libero o di vedovanza

Per separati e divorziati:

Sentenza/decreto di separazione o di divorzio

Per coniugati

Copia dell’atto di separazione dei beni
Copia dell’atto di fondo patrimoniale
Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio (anche se separati)

Per intervento di procuratore:

Copia autentica della procura

Per rappresentanza di incapaci:

Autorizzazione giudiziale

Per extracomunitari:

Permesso di soggiorno

Intervento in atto di persone giuridiche:

Documento d’identità del legale rappresentante
Certificato camerale
Statuto vigente

Per società con C.d.A.:

Libro verbali con delibera firmata

Per intervento di procuratore:

Copia autentica della procura

Convenzione matrimoniale (separazione dei beni)

Carta d'identità o patente
Codice fiscale o nuova tessera sanitaria
Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio

Per intervento di procuratore:

Copia autentica della procura

Per extracomunitari:

Permesso di soggiorno

Il notaio per gli stranieri in Italia

Quando serve un notaio?

Le aree di intervento del notaio italiano riguardano principalmente:

l’acquisto di una casa o altri beni immobili;
la formalizzazione di un contratto di mutuo con la Banca;
la preparazione di procure che diano ad un terzo la nostra rappresentanza;
la modificazione dei rapporti patrimoniali tra coniugi;
la richiesta di autorizzazioni del giudice per i figli minori;
la donazione di beni
la costituzione, modificazione e tutti gli atti inerenti una società;
il ricevimento e l’utilizzo di atti stranieri.

Da questo freddo ma doveroso elenco, tuttavia, poco si può desumere. Forse è più utile ricordare che il notaio italiano, nel solco delle nostre migliori tradizioni, è un artigiano del diritto e non un freddo applicatore di codici. Il notaio è, per definizione, il professionista vicino alla famiglia e all’impresa, un artigiano del diritto che lavora le parole come si plasma la creta, creando soluzioni giuridiche idonee ad evitare litigi ed asprezze per il futuro. Perché questo è il vero compito del notaio: predisporre soluzioni che, per la loro aderenza sia alla legge che alle intenzioni delle parti scoraggino ogni futuro contenzioso.

Acquistare una casa

In prima approssimazione, la nostra legge consente l’acquisto di beni immobili da parte di stranieri con le seguenti, diverse modalità:

straniero non regolarmente soggiornante: solo se un trattato internazionale lo consente oppure se vi sia reciprocità e cioè se nel suo Paese d'origine è permesso ad un italiano comprare una casa;
straniero “regolarmente soggiornante”, loro familiari ed apolidi in Italia da meno di tre anni: con permesso di soggiorno per specifici motivi o carta di soggiorno;
cittadino comunitario ed EFTA ed apolide residente da più di tre anni: senza limiti.

Risulta subito evidente, quindi, che è necessario - per sapere quali documenti servono in concreto per poter acquistare diritti in Italia - individuare a quale di queste categorie uno straniero può riferirsi.

Mutui

Sul sito del dicastero degli Esteri si chiarisce che “nella redazione dell'elenco relativo alla condizione di reciprocità in materia di acquisti immobiliari non vengono fornite indicazioni in merito ai mutui ipotecari che, ove non diversamente indicato, non necessitano di una ulteriore verifica della condizione di reciprocità, essendo tali atti collegati alle operazioni di acquisto”. Pertanto, non occorrono verifiche circa la sussistenza della reciprocità nella stipula di mutui, in assenza di un’espressa indicazione in senso contrario nella suddetta sede.

Atto straniero

Per atto straniero si intende l’atto redatto e compilato all’estero da autorità straniere, anche se in lingua italiana, che per poter essere usato in Italia richiede la legalizzazione o l’apostille.
Non è “straniero”, sotto questo profilo, l’atto redatto da consolati o ambasciate italiane all’estero, anche se le parti sono straniere. Se redatto in lingua straniera, l’atto straniero deve essere anche accompagnato dalla sua “traduzione”.
Più precisamente, infatti, l’obbligo di legalizzazione per l’atto straniero è attualmente previsto dall’art. 33 del T.U. 28 dicembre 2000 n. 445 (in materia di documentazione amministrativa).
In base a questa norma, in sintesi, gli atti formati all’estero:

da autorità straniere: sono legalizzati dalle autorità diplomatiche o consolari italiane nello Stato di formazione del documento;
dalle nostre rappresentanze diplomatiche o consolari: non devono essere legalizzati. I nostri consoli possono ricevere atti: tra italiani; tra italiani e stranieri; ovvero anche solo tra stranieri, se destinati all’uso in Italia. Sono fatti salvi i trattati internazionali che dispongono diversamente (Convenzione Aja 5 ottobre 1961).

Se gli atti “stranieri” sono redatti in lingua straniera, devono essere accompagnati da traduzione certificata dalla nostra autorità consolare o diplomatica, ovvero da traduttore ufficiale (che però in pratica non esiste; quindi sarà un traduttore affidabile, quale: un traduttore iscritto agli albi del Tribunale; ovvero un competente Pubblico Ufficiale, quale anche lo stesso notaio, come autorizza espressamente l’art. 68 Reg. Not.).

Traduzione dell'atto straniero

L’atto straniero, se redatto in lingua diversa dall’italiano, deve essere accompagnato da traduzione in lingua italiana certificata conforme al testo straniero: o dalla competente autorità diplomatica o consolare italiana; ovvero da un traduttore ufficiale (che può anche essere il notaio italiano che conosce la lingua straniera).

Deposito notarile

Il deposito “formale” di un atto presso un notaio, che sia imposto dalla legge (art. 33 D.P.R. 445/2000; art. 106 Legge Notarile) ovvero richiesto da una persona, ha lo scopo ed il risultato di imporre innanzitutto un controllo sulla legittimità dell’atto depositato (cioè la verifica che il suo contenuto non è contrario a norme di legge imperative) ed inoltre ne assicura la conservazione nel tempo.
Il controllo sul contenuto dell’atto straniero, tuttavia, dovrà essere attuato con riferimento al c.d. ordine pubblico internazionale, vale a dire con il divieto di ricevere in deposito solo gli atti stranieri che violino principi che l’ordinamento italiano considera fondamentali per il mantenimento della propria struttura politica, economica e sociale.

Legalizzazione

La legalizzazione è un requisito essenziale affinché un atto straniero possa produrre in Italia i suoi effetti legali.
Essa consiste solo nella attestazione ufficiale – resa dalla competente autorità consolare o diplomatica italiana all’estero – della qualifica legale del pubblico ufficiale che ha firmato l’atto e l’autenticità della sua firma. Se l’atto è rilasciato da una autorità estera in Italia, deve essere legalizzato dal Prefetto nella cui circoscrizione si trova l’autorità estera stessa (fanno eccezione la Val d’Aosta, in cui è competente il Presidente della Regione, e le Provincie di Trento e Bolzano, per cui è competente il Commissario di Governo). La legalizzazione non riguarda, al contrario, la validità o l’efficacia dell’atto nel Paese da cui esso proviene, ed in questo senso è molto meno di una certificazione notarile, in quanto la legalizzazione (come l’Apostille) non comporta nessun controllo né accettazione del contenuto del documento.

La mancanza di legalizzazione, quindi, comporta che l’atto (pur essendo valido ed efficace nel Paese di provenienza) non può produrre effetti in Italia e non può essere utilizzato da un notaio.

In particolare, un atto pubblico straniero non vale come tale, bensì solo come scrittura privata non autenticata.

Se l’atto italiano deve essere usato all’estero, la legalizzazione – se richiesta dalle autorità estere – deve essere fatta dal Procuratore della Repubblica presso il Tribunale nella cui circoscrizione ha sede il notaio che riceve o autentica l’atto. La firma del Procuratore della Repubblica, a sua volta, viene legalizzata dal Consolato straniero nel cui ambito risiede.
Essa è prevista dagli articoli 30-31-33 del D.P.R. 28/12/2000 n. 445, entrato in vigore il 7 marzo 2001.

La legalizzazione non è necessaria quando il Paese da cui proviene l’atto straniero ha aderito alla Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961 sulla “Apostille”, ovvero ad una convenzione internazionale, bi- o pluri-laterale che la esclude. La Convenzione di Bruxelles del 1987, relativa alla esenzione dall’"Apostille" nei rapporti tra i Paesi dell’Unione Europea, non è ancora stata ratificata da tutti i Paesi dell’Unione, ed è quindi in vigore solo tra alcuni di questi (per ora è in vigore solo tra Belgio, Danimarca, Francia, Irlanda ed Italia).

Apostille

E' una forma semplificata – ma assolutamente rigida - di legalizzazione (nel senso che essa deve corrispondere esattamente al modello depositato in allegato alla Convenzione dell'Aja 5/10/1961 che la prevede). E’ in vigore tra i Paesi che hanno aderito alla Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961 e sostituisce, solo tra essi, la legalizzazione.

Come la legalizzazione, anche l’Apostille è indispensabile affinché l’atto straniero possa avere effetto in Italia.

Come la legalizzazione, l’Apostille consiste nella attestazione della qualifica legale del pubblico ufficiale (o funzionario) che ha sottoscritto l’atto, e l’autenticità del suo sigillo o timbro. Non riguarda la validità o l’efficacia dell’atto nel Paese di provenienza.

Ogni Paese aderente indica quali sono le autorità competenti a rilasciare l’Apostille. Per quanto riguarda l’Italia: gli atti notarili, giudiziari e dello stato civile, competente è il Procuratore della repubblica presso i Tribunali nella cui circoscrizione gli atti sono formati.
Per gli atti amministrativi (firma del Sindaco, etc.), invece, competente è il Prefetto del luogo in cui l’atto è emesso (fanno eccezione la Val d’Aosta, in cui è competente il Presidente della Regione, e le Provincie di Trento e Bolzano, per cui è competente il Commissario di Governo).

La “Apostille” non è necessaria quando il Paese da cui proviene l’atto straniero ha aderito ad una convenzione internazionale, bi- o pluri-laterale che la esclude.

Regimi patrimoniali tra coniugi

Il regime patrimoniale è l’insieme di regole che disciplinano la proprietà e le modalità di amministrazione dei beni acquistati da due persone sposate tra loro mentre dura il matrimonio ed quando il matrimonio si scioglie per qualsiasi ragione (morte, divorzio).

In altre parole, il regime patrimoniale indica i diritti che ciascuno dei coniugi ha sui beni acquistati (dall’uno o dall’altro coniuge, o da entrambi) durante il matrimonio, sia per il periodo in cui il matrimonio sussiste, sia per il caso di scioglimento.

In Italia il regime “normale” che si stabilisce tra due persone sposate (a meno che non facciano una diversa espressa scelta) è la “comunione legale” dei beni. I coniugi possono però scegliere la “separazione dei beni” (da non confondersi con la “separazione legale” dei coniugi), oppure un regime di comunione ma con delle regole particolari (“comunione convenzionale”).

La scelta influisce sia sulla possibilità di vendere o ipotecare il bene senza il consenso dell’altro coniuge, sia sulle regole per la divisione dei beni in caso di scioglimento del matrimonio.

In base all’art. 30 della legge 218/95, anche i cittadini stranieri residenti in Italia possono scegliere uno dei regimi patrimoniali previsti dalla legge italiana , e questo può facilitare il loro inserimento nella vita comune in Italia.

Considerata l’influenza che può avere nei contratti più importanti, ma anche per proteggere il coniuge più debole, la scelta del regime patrimoniale o la sua modificazione non sempre riceve la attenzione che merita.

Compravendita immobiliare

Per l’atto di compravendita verificare:

il regime patrimoniale coniugale del venditore alla data del suo acquisto
l’accettazione di eredità se l’acquisto è avvenuto per successione
completezza versamenti per pratiche di condono edilizio
regolarità iter condono edilizio per edifici soggetti a vincolo
metratura aree di pertinenza
esistenza di inquilini o aventi diritto a prelazione
se ci sono presupposti per agevolazioni per acquirente
se ci sono presupposti per credito d’imposta per acquirente

Intervento in atto di persone fisiche:

Carta d'identità o patente
Codice fiscale o nuova tessera sanitaria
Estratto per riassunto dell’atto di nascita

Per celibi, nubili, vedovi, divorziati:

Certificato di stato libero o di vedovanza

Per separati e divorziati:

Sentenza/decreto di separazione o di divorzio

Per coniugati

Copia dell’atto di separazione dei beni
Copia dell’atto di fondo patrimoniale
Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio (anche se separati)

Per intervento di procuratore:

Copia autentica della procura

Per rappresentanza di incapaci:

Autorizzazione giudiziale

Per extracomunitari:

Permesso di soggiorno

Intervento in atto di persone giuridiche:

Documento d’identità del legale rappresentante
Certificato camerale
Statuto vigente

Per società con C.d.A.:

Libro verbali con delibera firmata

Per intervento di procuratore:

Copia autentica della procura

Documenti inerenti l’oggetto della compravendita:

Titolo di acquisto
Rogito o sentenza

Se l’acquisto è avvenuto per successione:

Dichiarazione di successione con attestato di pagamento delle imposte
Accettazione di eredità

Se c’è contratto preliminare:

Copia del contratto

Se è edificio condominiale:

Regolamento di condominio
Dichiarazione amministratore di insussistenza debiti pregressi e lavori in corso

Se si tratta di unità immobiliare:

Certificato catastale e planimetria con confini
Abilitazioni edilizie comunali rilasciate dal 1967 in avanti (licenze, concessioni, autorizzazioni, d.i.a.,permessi di costruire, pratiche di condono, licenze di abitabilità)
Referto tecnico

Se si tratta di terreno:

Certificato catastale e planimetria con confini
Certificato di destinazione urbanistica

Se c’è ipoteca precedente da cancellare:

Lettera di assenso della Banca

Se c’è credito d’imposta:

Rogiti di acquisto e di rivendita della precedente “prima casa”